حق فسخ معاملهی ملک؛ چند درصد است و تا کی میشود فسخ کرد؟
به‌روزرسانی: ۲۰۲۶-۱۰-۰۷
سؤالی درباره‌ی این موضوع دارید؟ از دستیار بپرسید
برخلاف تصور رایج، قانون درصد ثابتی برای فسخ معاملهی ملک تعیین نکرده است. آنچه در قراردادها دیده میشود، «وجه التزام» است؛ مبلغی که طرفین خودشان توافق میکنند. در کنار آن، قانون در موارد مشخصی مثل کسری متراژ یا تدلیس، حق فسخ میدهد. بند فسخ را پیش از امضا بخوانید.
فهرست مطالب
- ۱پاسخ کوتاه
- ۲وجه التزام؛ همان چیزی که به آن می‌گویند «درصد فسخ»
- ۳مواردی که قانون حق فسخ میدهد
- ۴کسری متراژ؛ رایج‌ترین دعوای ویلا
- ۵پیشخرید و درصد اختلاف مساحت
- ۶خیارات به زبان ساده
- ۷دو سناریوی رایج
- ۸هزینه‌ی به‌هم‌خوردن معامله
- ۹فسخ، اقاله و ابطال؛ سه چیز متفاوت
- ۱۰بند فسخ را چطور بنویسیم
- ۱۱پیش از امضا؛ چند سؤال ساده
- ۱۲اگر می‌خواهید معامله را به هم بزنید
- ۱۳نمونه‌ی یک بند روشن
- ۱۴فسخ در معامله‌های اقساطی و وام‌دار
- ۱۵جمع‌بندی
- ۱۶پرسش‌های متداول
«اگر پشیمان شدم، ده درصد می‌دهم و معامله را به هم می‌زنم.» این جمله را در جلسه‌های معامله زیاد می‌شنوید، و بسیاری آن را قاعده‌ای قانونی می‌دانند.
چنین قاعده‌ی عمومی در قانون وجود ندارد. هر عددی که در قراردادها می‌بینید — ده درصد، پنج درصد، بیست درصد — نتیجه‌ی توافق طرفین است، نه حکم قانون.
این تفاوت مهم است: چیزی که توافقی است، قابل مذاکره است. و چیزی که در قرارداد نوشته نشود، بعداً به‌سختی قابل مطالبه است.
پاسخ کوتاه
- قانون درصد ثابتی برای فسخ معاملهی ملک تعیین نکرده است
- آنچه در قراردادها می‌بینید وجه التزام است: خسارت توافقی برای تخلف یا انصراف
- جدا از توافق طرفین، قانون در موارد مشخصی حق فسخ میدهد؛ مثل کسری متراژ یا فریب در معامله
- اگر بند فسخ در قرارداد نباشد، نمی‌توان هر وقت خواست معامله را به هم زد
وجه التزام؛ همان چیزی که به آن می‌گویند «درصد فسخ»
وجه التزام مبلغی است که طرفین از پیش توافق میکنند تا در صورت تخلف یا انصراف یکی از آن‌ها، به طرف دیگر پرداخت شود. کارکردش دو چیز است: جبران خسارت، و ایجاد انگیزه برای پایبندی به قرارداد.
نکته‌های مهم درباره‌ی آن:
- عدد ثابت قانونی ندارد؛ در قراردادها معمولاً درصدی از ثمن معامله نوشته میشود و این درصد توافقی است
- باید دوطرفه باشد: اگر فقط برای انصراف خریدار خسارت تعیین شده و برای فروشنده نه، قرارداد نامتوازن است
- وجه التزام با حق فسخ فرق دارد: گاهی قرارداد می‌گوید «با پرداخت این مبلغ میتوان فسخ کرد» و گاهی می‌گوید «متخلف باید این مبلغ را بدهد و قرارداد همچنان لازم‌الاجراست». این دو یکی نیستند و باید صریح نوشته شوند
پیش از امضا، از خودتان بپرسید: اگر طرف مقابل نیامد، دقیقاً چه چیزی می‌توانم مطالبه کنم؟ اگر پاسخ در متن نیست، بند ناقص است.
مواردی که قانون حق فسخ میدهد
جدا از توافق طرفین، قانون مدنی در شرایط مشخصی به یکی از طرفین اختیار فسخ میدهد. مهم‌ترین‌هایشان در معاملهی ملک:
- کسری یا اضافه‌ی متراژ: اگر ملک با شرط مساحت معین فروخته شود و کمتر از آن درآید، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا خسارت بخواهد؛ در حالت اضافه‌ی متراژ هم فروشنده اختیار دارد، مگر اینکه بر سر مابه‌التفاوت توافق شود
- عیب پنهان: ایرادی که هنگام معامله وجود داشته و خریدار از آن بی‌خبر بوده
- فریب و پنهان‌کاری: وقتی فروشنده با اظهار خلاف واقع، خریدار را به معامله ترغیب کرده باشد
- تخلف از شرط: وقتی شرطی در قرارداد آمده و اجرا نشده
- تأخیر در پرداخت ثمن: در شرایط و مهلت‌هایی که قانون مشخص کرده
این موارد خودکار نیستند؛ اثبات و اعلام فسخ، تشریفات خودش را دارد و در اختلاف، تصمیم با مرجع قضایی است.
کسری متراژ؛ رایج‌ترین دعوای ویلا
در ملک‌های شمال، اختلاف بر سر متراژ زمین از پرتکرارترین‌هاست: عددی که در آگهی و قرارداد آمده با آنچه در سند یا در واقعیت هست نمی‌خواند.
سه کار ساده جلوی بیشتر این اختلاف‌ها را می‌گیرد:
- متراژ را از سند بخوانید، نه از آگهی
- پیش از امضا، ملک را متر کنید یا از کارشناس بخواهید انجام دهد
- در قرارداد بنویسید متراژ بر چه مبنایی است و اگر اختلاف داشت، تکلیف چیست
پیشخرید و درصد اختلاف مساحت
در معاملات پیشفروش ساختمان، قانون برای اختلاف مساحت قاعده‌ی مشخص‌تری دارد: اختلاف تا حدود پنج درصد قابل تحمل و قابل تعدیل مالی است و بیش از آن، برای طرف زیاندیده حق فسخ ایجاد میکند. اگر ویلای در حال ساخت می‌خرید، این موضوع را در قرارداد صریح بیاورید. جزئیات بیشتر در مقاله‌ی قرارداد پیشفروش ویلا آمده است.
خیارات به زبان ساده
«خیار» در حقوق یعنی اختیار بر هم زدن معامله. قانون مدنی فهرستی از این اختیارات دارد؛ آنچه در معاملهی ویلا بیشتر به کار می‌آید:
| اختیار | کِی به کار می‌آید | |
|---|---|---|
| خیار شرط | وقتی خود قرارداد برای یکی از طرفین حق فسخ در مدت معین گذاشته باشد | |
| خیار غبن | وقتی یکی از طرفین در قیمت، زیان قابل توجه و نامتعارف دیده باشد | |
| خیار عیب | وقتی ملک ایراد پنهانی داشته باشد که هنگام معامله معلوم نبوده | |
| خیار تدلیس | وقتی با پنهان‌کاری یا اظهار خلاف واقع، طرف مقابل فریب خورده باشد | |
| خیار تخلف شرط | وقتی شرطی در قرارداد اجرا نشود | |
| خیار تأخیر ثمن | در شرایط و مهلت‌هایی که قانون برای پرداخت‌نشدن ثمن مشخص کرده |
| عنوان | یعنی چه | چه کسی انجام میدهد |
|---|---|---|
| فسخ | بر هم زدن قرارداد صحیح با اختیار قانونی یا قراردادی | یکی از طرفین |
| اقاله | بر هم زدن قرارداد با توافق دو طرف | هر دو طرف |
| بطلان | قرارداد از ابتدا اثر حقوقی نداشته است | تشخیص با مرجع قضایی |
پرسش‌های متداول
حق فسخ معاملهی ملک چند درصد است؟
قانون درصد ثابتی تعیین نکرده است. آنچه در قراردادها دیده میشود وجه التزام است؛ مبلغی که طرفین خودشان توافق میکنند و معمولاً بهصورت درصدی از ثمن معامله نوشته میشود. این درصد قابل مذاکره است.
بدون بند فسخ در قرارداد، میتوان معامله را به هم زد؟
نه بهسادگی. اگر قرارداد حق فسخی پیشبینی نکرده باشد، فقط در مواردی که قانون اختیار فسخ میدهد — مانند کسری متراژ، عیب پنهان، فریب در معامله یا تخلف از شرط — میتوان فسخ کرد، آن هم با اثبات و تشریفات خودش.
اگر متراژ ملک کمتر از قرارداد باشد چه میشود؟
اگر ملک با شرط مساحت معین فروخته شده و کمتر درآید، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مابه‌التفاوت و خسارت بخواهد. بهترین پیشگیری این است که متراژ را از سند بخوانید، ملک را متر کنید و مبنای متراژ را در قرارداد بنویسید.
تفاوت فسخ و اقاله چیست؟
فسخ، بر هم زدن قرارداد با اختیار یک طرف است (اختیاری که از قانون یا قرارداد آمده). اقاله، بر هم زدن قرارداد با توافق هر دو طرف است. بطلان هم یعنی قرارداد از ابتدا اثر حقوقی نداشته است.
وجه التزام باید دوطرفه باشد؟
برای تعادل قرارداد بله. اگر فقط برای انصراف خریدار خسارت تعیین شده باشد و برای تأخیر یا انصراف فروشنده چیزی نوشته نشده باشد، قرارداد یک‌طرفه است و ریسک آن با شماست.
در پیشخرید ویلا، اختلاف مساحت چقدر قابل قبول است؟
در معاملات پیشفروش ساختمان، اختلاف تا حدود پنج درصد قابل تعدیل مالی است و بیش از آن برای طرف زیاندیده حق فسخ ایجاد میکند. در قرارداد پیشخرید، این موضوع را صریح بنویسید.
